Эмфитевзис: альтернатива аренде, или очередной способ обойти земельный мораторий?

Эмфитевзис: альтернатива аренде, или очередной способ обойти земельный мораторий?

Эмфитевзис: альтернатива аренде, или очередной способ обойти земельный мораторий?

Продать «подмораторную» землю. Сама возможность этого уже ни у кого не вызывает сомнений, да и способов «продажи», в том или ином виде, мягко говоря, больше, чем два. Поисковик в Интернете выдаст вам на такой запрос множество схем и вариантов, основанных на несовершенстве нашего законодательства. Впрочем, все эти способы юридически не являются куплей-продажей земельного участка: тут и мена, и обращение взыскания на залог, и продажа «по доверенности», наследование, дробление участка и т.д. Таким образом, невзирая на мораторий, в Украине де-факто сформировался так называемый теневой рынок земли, что не назовешь явлением хоть сколь-нибудь положительным ни для крестьян, ни для аграрного бизнеса, ни для экономики в целом.

В этой статье речь пойдет не о философских вопросах справедливости моратория и защиты прав обездоленных крестьян, у которых хитрые дельцы всеми правдами-неправдами пытаются отобрать последнее – кусок земли. Мы расскажем о договоре эмфитевзиса, практике его использования в гражданском обороте, а также о том, что по этому поводу говорят суды.

По своей природе эмфитевзис – разновидность прав на чужую вещь, а именно право использовать чужой земельный участок для сельского хозяйства. По задумке законодателя он вводился с целью разнообразить гражданский оборот, предоставив его участникам дополнительные юридические механизмы использования земли, альтернативные традиционной аренде. На практике же, он очень часто используется не по назначению, а для продажи земли сельхоз назначения в обход моратория.

Выгоды эмфитевзиса очевидны: он не так жестко зарегулирован, как аренда земли, которой посвящен целый закон; договор можно заключить в простой письменной форме, на любой срок, хоть на 100 лет; форму и порядок оплаты можно определить любой – деньги, товар, одноразово, регулярными платежами; право пользования землей (эмфитевтичное право) можно продать, передать по наследству или внести в уставный капитал хозяйственного общества. Как видим, различных опций предостаточно. Поэтому заключив договор эмфитевзиса, лицо, желающее купить землю сельскохозяйственного назначения, получает практически те же возможности, что и по договору купли-продажи, за исключением, конечно, права распоряжаться земельным участком.

Однако, как и к любым правоотношениям, где потенциально возможен спор, к эмфитевзису нужно подходить взвешено и осторожно. Обычно мы рекомендуем своим клиентам обращать внимание на актуальный правовой статус конкретного участка и его историю, учитывать текущие зарегистрированные права на него, наличие обременений и судебных дел. В дальнейшем все эти обстоятельства могут иметь решающее значение в судебном споре.

Например, из практики известны случаи, когда представители аграрного бизнеса предлагают крестьянам «продать» землю по договору эмфитевзиса, в то время как земля находится в аренде у другого лица. Услышав о возможности получить на руки сразу несколько тысяч долларов, большинство собственников земли соглашаются и заключают договор эмфитевзиса «поверх» действующей аренды. Узнав о подобном, арендаторы обращаются в суд с иском признать недействительным договор эмфитевзиса.

Подобные дела доходят до Верховного Суда, который уже сформировал правовую позицию по такой ситуации, суть которой заключается в следующем. Во-первых, несколько прав пользования одним и тем же земельным участком, такие как аренда и эмфитевзис, не могут существовать одновременно. Во-вторых, договор эмфитевзиса является недействительным даже в тех случаях, когда он заключен хоть и в период действия договора аренды, но с отлагательным условием – вступает в силу после окончания аренды. Суд установил, что в такой ситуации основанием недействительности эмфитевзиса также является нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В то же время следует отметить, что доказать в суде свое преимущественное право на продление аренды пользователю, как правило, тоже непросто, как впрочем было и всегда с преимущественными правами. Ведь для этого необходимо неукоснительно и вовремя соблюсти ряд условий: (1) арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; (2) до окончания срока действия договора арендатор в установленный срок уведомил арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом; (3) к своему письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения; (4) арендодатель в течение месяца не сообщил о своих возражениях касательно продления договора.

Существует также риск признания договора эмфитевзиса притворной сделкой, призванной скрыть на самом деле заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка. Ведь приобретая право использовать землю, скажем, на сто лет, то есть, на протяжении всей жизни пользователя, действительно может сложиться впечатление, что земля приобретается в собственность, а эмфитевзис служит лишь способом обойти установленный законом запрет. К тому же деньги «покупатель», как правило, платит все и сразу.

Как еще используют эмфитевзис и что из этого получается? К примеру, новый собственник после «покупки» подмораторного участка может передать право его использования по договору эмфитевзиса с целью создания цепочки добросовестных пользователей, что должно усложнить возврат земли первичным собственником, если по каким-то причинам у него возникнет такое желание. В таких случаях первичный собственник в судебном порядке может признать недействительным первый договор отчуждения земли, скажем, мену, ссылаясь на мораторий, а после этого заявить требования о недействительности эмфитевзиса, обосновывая их недействительностью предыдущего договора в цепочке.

Тенденции развития судебной практики в подобных случаях сводятся, в основном, к двум возможным результатам. Или договор эмфитевзиса является недействительным по вышеуказанным основаниям, или, по аналогии с цепочкой договоров об отчуждении, признанию недействительным подлежит только первый договор в цепочке, а собственник имеет право истребовать свою землю у текущего владельца. Верховный Суд еще не сформировал правовую позицию по этому вопросу, в то время как местные и апелляционные суды в настоящее время идут по наиболее прямому пути и признают договора эмфитевзиса недействительными.

Как видим, договор эмфитевзиса, несмотря на все свои достоинства, на практике может оказаться не такой уж прочной конструкцией в случае возникновения споров, особенно если он был использован не по своему прямому предназначению, а в качестве инструмента теневого рынка земли сельскохозяйственного назначения. Дальнейшее развитие эмфитевзиса будет зависеть от того, когда и на каких условиях будет отменен земельный мораторий, а это, судя по всему, дело уже не такого далекого будущего.