Що треба знати будівельникам з нової практики Верховного Суду

Що треба знати будівельникам з нової практики Верховного Суду

Що треба знати будівельникам з нової практики Верховного Суду

Не зважаючи на складну економічну ситуацію в Україні, у великих містах здійснюється будівництво чималої кількості багатоповерхової та іншої великої та складної нерухомості, як житлової так і нежитлової (яка відноситься до класу наслідків будівель і споруд СС2, СС3), не говорячи вже про невеликі будівлі та споруди (що відносяться до класу наслідків СС1).

 Разом з тим, усі хто працює в будівельній сфері добре знають про перепони в отриманні дозвільних документів на будівництво і безпідставні перевірки органів Державної архітектурно-будівельної інспекції України (надалі – ДАБІ), які перешкоджають роботі інвесторів, замовників та підрядників.

Тож не дивно, що спори пов’язані з містобудуванням є однією з найрозповсюдженіших категорій спорів у адміністративному судочинстві. У зв’язку з чим ділимось корисною судовою практикою Верховного Суду у спорах з ДАБІ та з іншими органами влади у вказаній категорії справ, яку ми успішно використовуємо надаючи правничу допомогу нашим клієнтам та яка стане вам у нагоді у випадку необхідності захисту своїх прав у відносинах з ДАБІ, органами місцевого самоврядування тощо, пов’язаних зі сферою містобудування.

Проведення перевірок

Щодо належної процедури перевірок слід мати на увазі позицію висловлену Верховним Судом зокрема, у постановах від 19 червня 2018 року у справі №810/3517/17, від 22 жовтня 2018 року у справі № 153/876/17, у якій коротко виписано основні етапи та послідовність проведення перевірок: «державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у формі планових і позапланових перевірок, за його результатами посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки, а у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акта перевірки, складається протокол разом з приписом про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Перевірка проводиться у присутності суб`єкта містобудівної діяльності або його представника. При цьому, копії акта перевірки та припису мають бути вручені суб`єкту містобудівної діяльності, а у разі відмови останніх від їх отримання, у відповідних документах робиться відмітка про відмову від підпису та надсилаються рекомендованим листом з повідомленням».

Слід зазначити, що існують випадки перевірки органами державного архітектурно-будівельного контролю об’єктів, які вже введені в експлуатацію та право власності на які зареєстровано у встановленому законом порядку.

З приводу таких перевірок Верховний Суд висловився у своїх постановах від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, зокрема зазначивши, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення. А відтак, не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об`єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю.

Крім того, не підлягають задоволенню позовні вимоги про  скасування реєстрації Декларації про готовність об`єкта до експлуатації навіть у випадку встановлення перевіркою, що відомості зазначені у відповідній декларації не відповідають дійсності, оскільки після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання. Про це йдеться у постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі №  916/1986/18.

Стосовно випадків недопуску посадових осіб ДАБІ до проведення перевірки, слід зазначити наступне.

У своїй постанові від 18 квітня 2019 року у справі №809/4316/15 Верховний Суд зазначив, що обов'язок посадових осіб при здійсненні державного архітектурно-будівельного контролю пред'явити службове посвідчення та направлення для проведення позапланової перевірки, як однієї з умов для його здійснення, кореспондується з обов'язком суб'єкта містобудування допустити посадових осіб до її проведення.

У результаті такого недопуску посадовими особами ДАБІ буде складено відповідний акт, а також протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності, та у подальшому замовника будівництва буде притягнуто до адміністртивної відповідальності.

Будівництво на підставі будівельного паспорта

У випадку проведення будівельних робіт на підставі будівельного паспорта (який, нагадаю, видається для будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку тощо не вище двох поверхів (без урахування мансардного) з площею до 500 (донедавна 300) квадратних метрів) досить часто виникають спори з ДАБІ щодо того, чи є об’єкт будівництва таким, який може будуватися на підставі будівельного паспорта.

Так, у постанові Верховного Суду від 18 жовтня 2018 року у справі № 823/1004/18 зроблено висновок, що чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством допускалася видача будівельного паспорту на будівництво садибних (котеджних) житлових будинків, дачних та садових будинків загальною площею до 300 кв. м  з числом надземних поверхів не більше двох, в тому числі з господарськими будівлями та спорудами, індивідуальними гаражами в межах відведення земельних ділянок без зміни цільового та функціонального призначення, що визначається будівельним паспортом земельної ділянки. Визначальною та основною умовою отримання будівельного паспорту на таке будівництво є те, що об`єкт повинен відповідати вимогам пункту 2.1 Порядку № 103.

Крім того, у постанові Верховного Суду від 30 січня 2018 року у справі № 405/10324/14-а зазначено, що при вирішенні питання про видачу будівельного паспорту, крім відповідності намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації, перевірці підлягає ще і відповідність намірів вимогам державних будівельних норм, стандартів і правил, зокрема, ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень».

Щодо питання, які приміщення враховуються у допустимі 500 кв. м. (донедавна – 300 кв.м.), корисною є позиція Верховного Суду висловлена у постанові від 10 липня 2019 року у справі №521/17659/17:

«Так, відповідно до пункту В5 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» додатку В, який визначає, зокрема, правила підрахунку площі житлових будинків, площу житлового будинку визначають як суму площ поверхів будинку, виміряних у межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ балконів і лоджій. Площа сходових кліток, ліфтових та інших шахт включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху. Площа горищ і технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається.

Згідно з визначеннями, що містяться у додатку Б ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», поверх підвальний (перший підземний поверх) - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення. Приміщення технічні - приміщення для розміщення обладнання теплових вузлів, бойлерних, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок тощо.

Зі змісту вказаних будівельних норм слідує, що площа підвального поверху, у тому числі того, що належить до технічного приміщення (його відрізняє використання з метою розміщення технічного обладнання), не включається для обчислення площі житлового будинку».

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту

Статтею 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено обов`язок замовника будівництва взяти пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який реалізується шляхом укладення відповідного договору в порядку, визначеному Законом та деталізованому актом органу місцевого самоврядування, такий договір має бути укладений в обов`язковому порядку в межах строку, встановленого ч. 9 ст. 40 Закону, а неукладення цього договору свідчить про недотримання вимог законодавства і має наслідком порушення прав та інтересів відповідної територіальної громади.

У випадку не укладення такого договору замовником будівництва орган місцевого самоврядування звертається до суду та стягує збитки у формі упущеної вигоди.

У вказаних правовідносинах слід мати на увазі позицію викладену у постанові Верховного Суду від 23.04.2019 у справі №904/914/18 згідно з якою аналіз положень частин 2, 3, 9 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" дає підстави для висновку, що обов`язок ініціювати укладення договору про пайову участь покладено саме на замовника будівництва, оскільки цей обов`язок пов`язаний зі зверненням замовника до органу місцевого самоврядування.

У питаннях визначення розміру пайової участі, корисною буде постанова Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 909/743/17 позиція у якій зводиться до того, що величина пайової участі замовника будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування, відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі, з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. У випадку ж якщо такий договір не укладався, органом місцевого самоврядування самостійно визначає величину пайової участі з використанням затвердженого показника опосередкованої вартості спорудження 1 м2 об`єкта будівництва у відповідному населеному пункті на момент складання проектів договорів про пайову участь.